Wat betekent dit voor de vastgoedpraktijk?
Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad met het Didam II-arrest meer duidelijkheid gegeven over de toepassing van de regels die voortvloeien uit het baanbrekende Didam I-arrest uit 2021. Dit eerdere arrest zorgde voor een fundamentele herziening van de regels rond het privaatrechtelijk handelen door overheidslichamen, in het bijzonder bij de verkoop van onroerende zaken. Toch waren er na Didam I nog veel vragen over hoe die regels in de praktijk moesten worden toegepast en welke consequenties ze hadden voor bestaande overeenkomsten. Met Didam II zijn enkele van deze vragen beantwoord.
Achtergrond: Didam I
In het Didam I-arrest oordeelde de Hoge Raad dat een overheid die een onroerende zaak wil verkopen rekening moet houden met het gelijkheidsbeginsel. Dit beginsel verplicht overheden om alle geïnteresseerden een gelijke kans te bieden bij de verwerving van die zaken. In die context introduceerde de Hoge Raad de zogenoemde Didam-regels. Overheden moeten transparant zijn over voorgenomen verkopen en, in beginsel, een openbare selectieprocedure organiseren waarin geïnteresseerden kunnen meedingen. Slechts wanneer vaststaat dat er maar één serieuze gegadigde is – en dit objectief, toetsbaar en redelijk kan worden onderbouwd – mag van deze procedure worden afgeweken. Ook dan geldt de verplichting om dit voornemen te publiceren en te motiveren.
Hoewel de regels in Didam I duidelijk waren, ontstonden vragen over hoe ze moesten worden toegepast op overeenkomsten die vóór het arrest waren gesloten en over de gevolgen van schendingen van deze regels.
De Hoge Raad biedt meer duidelijkheid
Met Didam II is bevestigd dat de Didam-regels niet pas vanaf het moment van het Didam I-arrest in 2021 gelden, maar ook van toepassing zijn op het handelen van overheden dat daarvoor plaatsvond. Volgens de Hoge Raad is er namelijk geen reden om de toepasselijkheid van de Didam-regels te beperken tot na het Didam I-arrest, omdat deze regels voortkomen uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Tegelijkertijd maakt de Hoge Raad duidelijk dat schending van deze regels niet leidt tot nietigheid of vernietigbaarheid van een overeenkomst. Overeenkomsten die in strijd met de regels zijn gesloten, blijven dus rechtsgeldig.
Wel kan een overheidslichaam dat niet in lijn met de Didam-regels handelt, onrechtmatig hebben gehandeld tegenover een gegadigde die daardoor geen gelijke kans heeft gekregen. In zo’n geval kan die gegadigde aanspraak maken op schadevergoeding, hoewel het in de praktijk lastig zal zijn om te bewijzen dat deze gegadigde daadwerkelijk een reële kans op de aankoop heeft gemist. Daarnaast kan, zolang een verkoop of levering nog niet heeft plaatsgevonden, een rechter bepalen dat de levering aan een ander wordt tegengehouden als blijkt dat de Didam-regels zijn geschonden.
Een ander punt van belang uit Didam II is dat de regels ook gelden in situaties waarin er slechts één serieuze gegadigde is. Ook dan moet de overheid dit voornemen tijdig publiceren en duidelijk onderbouwen waarom er maar één geschikte partij is. Dit onderstreept het belang van transparantie in het verkoopproces en bevestigt dat zelfs in zulke gevallen zorgvuldigheid vereist blijft.
Praktische implicaties voor vastgoedprofessionals
Het Didam II-arrest heeft grote gevolgen voor de vastgoedpraktijk. Voor lopende en toekomstige verkopen moeten overheden hun procedures en communicatie nauwkeurig inrichten. Transparantie en zorgvuldige motivering zijn essentieel om juridische complicaties te voorkomen. Voor reeds gesloten overeenkomsten biedt het arrest echter belangrijke rust: de rechtsgeldigheid van die overeenkomsten staat niet ter discussie, zelfs als de Didam-regels destijds niet zijn nageleefd.
Tegelijkertijd benadrukt Didam II dat vastgoedprofessionals alert moeten blijven bij transacties met overheden. De mogelijkheid dat een benadeelde partij een verkoop via de rechter aanvecht, blijft bestaan, zij het binnen beperktere kaders. Dit arrest biedt ook nieuwe uitdagingen voor overheden, die zich bewust moeten zijn van de risico’s van schadeclaims en van de noodzaak om hun selectiecriteria vooraf goed vast te leggen.
Tot slot
Met deze uitspraak heeft de Hoge Raad dus meer helderheid verschaft over de reikwijdte en gevolgen van de Didam-regels. Hoewel schending van deze regels de geldigheid van een koopovereenkomst niet aantast, kan het de overheid wel aansprakelijk stellen en aanleiding geven tot schadevergoeding. Wilt u weten wat dit arrest betekent voor uw specifieke situatie, dan kunt u vanzelfsprekend contact met ons opnemen via 0495-536138 of dreijnart@abenslag.nl.
