De Hoge Raad heeft in een recente uitspraak duidelijkheid gegeven over de positie van bewoners die na het overlijden van een huurder in de woning verbleven en een vaststellingsovereenkomst hadden gesloten met de verhuurder. De vraag was of zij hierdoor aanspraak konden maken op huurbescherming. Dit arrest biedt belangrijke inzichten in de juridische kwalificatie van dergelijke overeenkomsten en de rechten van huurders en verhuurders in zulke situatie.
De casus
Twee kinderen bleven na het overlijden van hun moeder in augustus 2019 in de huurwoning wonen. De moeder stond als huurder in de huurovereenkomst opgenomen. De verhuurder, woningcorporatie Portaal, sloot met ieder van hen een vaststellingsovereenkomst waarin werd afgesproken dat zij tijdelijk in de woning mochten blijven wonen tegen een vergoeding die gelijk was aan de huurprijs. In de overeenkomst werd expliciet opgenomen dat de kinderen geen huurders waren en dat ze de woning uiterlijk op 31 maart 2020 moesten verlaten.
Nu de kinderen geen andere woonruimte konden vinden, werd deze regeling eenmaal verlengd tot 30 september 2020, met de afspraak dat verdere verlenging niet mogelijk was. Nadat de kinderen na 30 september 2020 de woning niet verlieten, spande Portaal een rechtszaak aan om ontruiming te vorderen.
Huurovereenkomst of niet?
De kantonrechter oordeelde in eerste instantie dat de twee vaststellingsovereenkomsten als huurovereenkomsten moesten worden aangemerkt, waardoor de kinderen huurbescherming genoten. Het gerechtshof deelde dit standpunt niet en vernietigde het vonnis. Volgens het gerechtshof was doorslaggevend dat de vaststellingsovereenkomsten een andere juridische insteek hadden: ze waren bedoeld om een regeling te treffen over het gebruik van de woning na het overlijden van de moeder en niet om een reguliere huurovereenkomst aan te gaan met de kinderen. Dit leidde volgens het gerechtshof niet tot het ontstaan van een huurovereenkomst, maar slechts tot een gebruiksrecht zonder huurbescherming.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad heeft uiteindelijk het oordeel van het gerechtshof bevestigd. De kernvraag was of de vaststellingsovereenkomst als huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd. Artikel 7:201 BW omschrijft huur als een overeenkomst waarbij de ene partij een zaak in gebruik geeft aan de andere partij tegen een tegenprestatie. In principe wordt een overeenkomst die voldoet aan deze definitie als huurovereenkomst aangemerkt, ongeacht de intentie van partijen.
Toch zijn hierop uitzonderingen. De Hoge Raad oordeelde dat, hoewel de overeenkomsten elementen van huur bevatten, de materiële rechtsverhouding onvoldoende gelijkenis vertoonde met een reguliere overeenkomst. De kinderen hadden de overeenkomst ondertekend in de wetenschap dat zij geen aanspraak konden maken op huurdersrechten en slechts tijdelijk in de woning mochten verblijven om alternatieve woonruimte te zoeken. Bovendien had de verhuurder nooit de intentie gehad om hen als huurders te beschouwen.
Tot slot
De uitspraak van de Hoge Raad bevestigt dat een overeenkomst niet automatisch als huur geldt, zelfs als er een betaling plaatsvindt voor het gebruik van de woning. De bedoeling van partijen en de omstandigheden van het geval spelen een belangrijke rol bij de juridische kwalificatie van de overeenkomst.
Voor huurders en verhuurders betekent dit dat het aangaan van een dergelijke vaststellingsovereenkomst zorgvuldig moet worden overwogen. Zowel huurders en verhuurders die zulke overeenkomst overwegen, doen er goed aan om juridisch advies in te winnen bij het opstellen van een dergelijke overeenkomst. Daarmee worden problemen achteraf voorkomen.
Heeft u vragen over uw rechten als huurder of verhuurder? Neem dan contact op met onze specialisten in huurrecht. Neem contact met ze op via info@abenslag.nl of 0495 – 53 61 38.
