De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft op 28 oktober 2025 een interessante uitspraak gedaan over de kwalificatie van bedrijfsruimte en de grenzen van huurbescherming. De zaak laat zien hoe de feitelijke inrichting en toegankelijkheid van een bedrijfsruimte bepalen welke huurbescherming een huurder geniet, zelfs als de overeenkomst iets anders vermeldt.
Feiten in het kort
Een kapper exploiteerde sinds 2013 een kapsalon in een ruimte van Moskee El Hijra te Amsterdam. Daarvoor betaalde hij € 500,- per maand. In de huurovereenkomst werd in de aanhef vermeld dat het ging om 290-bedrijfsruimte.
In februari 2024 sloot de moskee de ruimte in verband met renovatiewerkzaamheden. De kapper stelde dat sprake was van een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte die niet rechtsgeldig was beëindigd. De kapper vorderde onder meer een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst voortduurde, alsmede dat de verhuurder gehouden was toegang tot het gehuurde te verlenen en schadevergoeding verschuldigd was.
De moskee voerde daartegen aan dat partijen geen huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte hadden gesloten. Volgens haar was hooguit sprake van een gebruiksovereenkomst, dan wel van huur van 230a-bedrijfsruimte. Volgens de moskee was de kapsalon uitsluitend bedoeld als dienst voor moskeebezoekers, niet gericht op het algemene publiek en maakte deze integraal onderdeel uit van het moskeegebouw.
Huur of gebruik?
De kantonrechter maakte korte metten met het standpunt van de moskee dat slechts sprake zou zijn van een gebruiksovereenkomst. Doorslaggevend was dat de kapper maandelijks een vaste tegenprestatie betaalde en dat onvoldoende was onderbouwd dat dit bedrag slechts symbolisch was of kostendekkend voor de energie. Daarmee voldeed de overeenkomst aan de wettelijke definitie van huur.
290-bedrijfsruimte of 230a bedrijfsruimte
Vervolgens lag de kern van de zaak bij de vraag welk huurregime van toepassing is. Een kapsalon is weliswaar een ambachtsbedrijf, maar voor kwalificatie als 290-bedrijfsruimte is daarnaast vereist dat sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal. Alleen dan geniet de huurder de vergaande huurbescherming van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (BW) en verder.
Hoewel in de huurovereenkomst in de aanhef was vermeld dat het ging om een 290-bedrijfsruimte, hechtte de kantonrechter daar slechts beperkte waarde aan. Belangrijk was met name dat de huurder de Nederlandse taal onvoldoende beheerste, de overeenkomst was door een vrijwilliger van de moskee van het internet ‘geplukt’, en de inhoud (looptijd van een jaar en opzegtermijn van een maand) paste niet bij een 290-bedrijfsruimte. Volgens de wet hebben huurovereenkomsten voor 290-bedrijfsruimte namelijk een looptijd van vijf jaar en een opzegtermijn van een jaar.
Daarnaast oordeelde de kantonrechter dat de kapsalon geen voor het publiek toegankelijk lokaal was. Daarbij speelde onder meer een rol dat de kapsalon geen eigen ingang had en uitsluitend via de moskee bereikbaar was. Daarnaast was de dienstverlening primair bedoeld voor moskeebezoekers, werd er geen reclame gemaakt en was van buitenaf niet zichtbaar dat zich een kapsalon in de moskee bevond. Tot slot was de huurprijs sinds 2013 nooit verhoogd, hetgeen niet wijst op een commerciële exploitatie gericht op het algemene publiek.
Dit leidde tot de conclusie dat partijen bij aanvang niet de bedoeling hadden een publiek toegankelijke bedrijfsruimte te creëren. De ruimte kwalificeerde daarom als 230a-bedrijfsruimte, een restcategorie waarvoor géén wettelijke huurbescherming geldt en waarbij de huurder slechts aanspraak kan maken op ontruimingsbescherming, mits die tijdig wordt verzocht.
Gevolgen voor de huurder
Omdat sprake was van een 230a-bedrijfsruimte, kon de huurder geen beroep doen op de huurbeschermingsbepalingen van artikel 7:290 BW. De kantonrechter merkte wel expliciet op dat de huurder ontruimingsbescherming had kunnen verzoeken op grond van artikel 7:230a BW, maar dat heeft nagelaten. Dat kwam voor de rekening van de huurder.
Hoewel de moskee een te korte opzegtermijn had gehanteerd, werd ook geen schadevergoeding toegekend. De huurder had namelijk nog enige tijd kosteloos gebruik kunnen maken van een alternatieve ruimte binnen de moskee en had onvoldoende onderbouwd dat hij per saldo schade had geleden.
Conclusie
Deze uitspraak onderstreept dat de kwalificatie van bedrijfsruimte sterk afhankelijk is van de feitelijke omstandigheden. Niet de benaming in de overeenkomst, maar de toegankelijkheid, doelgroep en wijze van exploitatie zijn doorslaggevend.
Voor huurders van 230a-bedrijfsruimte is daarnaast van belang dat ontruimingsbescherming niet automatisch geldt. Wie hierop geen actief beroep doet, riskeert zonder wettelijke bescherming uit het gehuurde te moeten vertrekken.
Vragen?
Heeft u vragen over de kwalificatie van bedrijfsruimte, huurbescherming of een opzegging van de huur?
Neem gerust contact met ons op via info@abenslag.nl of via 0495- 536 138. Wij adviseren u graag over uw rechten en mogelijkheden binnen het huurrecht.
