De Hoge Raad heeft op 29 november 2024 een belangrijke uitspraak gedaan over de geldigheid van huurprijswijzigingsbedingen in huurcontracten voor de vrije sector. In deze zaak ging het om de vraag of een opslagbeding, dat voorziet in een jaarlijkse huurverhoging van maximaal 3% boven op de consumentenprijsindex (CPI), als oneerlijk beding kan worden aangemerkt. De Hoge Raad oordeelde dat dit over het algemeen niet oneerlijk is, maar bijzondere omstandigheden kunnen leiden tot een ander oordeel.
Onderscheid tussen indexatiebeding en opslagbeding
Er bestaan twee mogelijkheden tot het doorvoeren van een huurprijswijziging. Dit kan namelijk via het indexatiebeding en het opslagbeding. Het maken van een onderscheid tussen deze twee bedingen is van belang.
Het indexatiebeding compenseert namelijk de jaarlijkse inflatie, terwijl het opslagbeding is bedoeld om kostenstijgingen (denk aan onderhoud) te dekken en in te spelen op de waardestijging van de woning. Nu deze bedingen twee verschillende doelen dienen, brengt de oneerlijkheid van het ene beding niet automatisch de oneerlijkheid van het andere beding met zich mee.
Opslagbeding van 3% over algemeen niet oneerlijk
In de onderhavige zaak was het opslagbeding het onderwerp van discussie. De Hoge Raad oordeelde dat een opslag van maximaal 3% in het algemeen redelijk is en dus niet oneerlijk volgens de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen.
Er bestaan individuele gevallen waarin dit anders is op grond van bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan tijdens het sluiten van de huurovereenkomst. De Hoge Raad heeft een aantal beslissingen gegeven over de gevolgen in zulke bijzondere gevallen. Deze zijn als volgt:
- Huurprijsverhogingen worden buiten beschouwing gelaten
Als de rechter oordeelt dat een opslagbeding oneerlijk is, dient hij de verhogingen van de huurprijs die op het oneerlijke opslagbeding zijn gebaseerd, buiten beschouwing laten. Concreet betekent dit dat het bedrag van eventuele huurachterstanden worden gecorrigeerd met de bedragen die zijn gebaseerd op de (oneerlijke) verhogingen.
- Betaalde verhogingen kunnen worden teruggevorderd
Als de huurder in het verleden huurverhogingen heeft betaald, dan zijn deze onverschuldigd betaald mits die zijn gebaseerd op het oneerlijke opslagbeding. De huurder kan de bedragen dan terugvorderen. Dit kan de rechter niet zelfstandig verrekenen, de huurder dient hier zelf een beroep op te doen.
- Bij beëindiging van de huurovereenkomst
Als de verhuurder de huurovereenkomst wegens huurachterstand wil beëindigen, moet de rechter beoordelen of de huurachterstand ernstig genoeg is. Dit houdt in dat de rechter wel zelf dient te onderzoeken of het niet betalen door de huurder ernstig genoeg is voor beëindiging van de huurovereenkomst. In zulke situatie kan het relevant zijn dat de huurder in het verleden op grond van een oneerlijk opslagbeding te veel huur heeft betaald.
Het ROZ-model en het opslagbeding
Het opslagbeding is een onderdeel van het veelgebruikte ROZ-model, meer specifiek artikel 5.2. Deze bepaling is door de ROZ echter nog niet aangepast naar aanleiding van de recente uitspraak van de Hoge Raad. De ROZ adviseert verhuurders daarom tot die tijd juridisch advies in te winnen over het opnemen van artikel 5.2 in de huurovereenkomst. Ook kan het (deels) uitsluiten van artikel 16 van de algemene bepalingen worden overwogen om de bovenstaand geschetste risico’s te beperken.
Wat betekent dit voor u?
Voor verhuurders: Zorgvuldigheid en transparantie zijn cruciaal bij het opnemen van opslagbedingen in huurcontracten. Laat uw huurovereenkomsten periodiek toetsen om juridische risico’s te beperken.
Voor huurders: Als huurder heeft u recht om oneerlijke verhogingen aan te vechten en, in voorkomende gevallen, teveel betaalde bedragen terug te vorderen.
Tot slot
Wilt u weten wat deze uitspraak betekent voor uw situatie? De advocaten van Aben & Slag Advocaten staan klaar om u te adviseren, of u nu huurder of verhuurder bent. Neem contact met ons op via 0495-536138 of dreijnart@abenslag.nl.
