In Vastgoed & overheid

Wat mag je verwachten als je een oud huis koopt?

Door Ralf Stoks, geplaatst op 16 januari 2019 in Vastgoed & overheid

Het is inmiddels geen nieuws meer, maar de huizenmarkt is “booming”. Vele kopers zien zich geconfronteerd met dusdanige concurrentie, dat woningen soms zelfs ongezien worden gekocht. Als koper wil je in ieder geval niet achter het net vissen, zodat “voorwaarden” (waaronder het voorbehoud van een bouwtechnische keuring) zelden worden gesteld. Uit dit artikel zal volgen dat zulks niet geheel zonder risico’s is.

In de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 9 januari 2019 (ECLI:NL:RBNHO:2019:138) was sprake van de verkoop van een in 1890 gebouwde woning. Een oude woning dus, maar zeker niet ongewoon oud.

De woning werd door de kopers in maart 2016 gekocht.  De verkoper had in de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst aangegeven geen problemen met riolering te hebben ondervonden.

De koopovereenkomst werd opgemaakt in overeenstemming met de veelal gebruikte standaard NVM-koopovereenkomst. In artikel 6.1 van deze koopovereenkomst staat dat de koper de onroerende zaak verkrijgt in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt (inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken). Artikel 6.3 maakt daarop evenwel een belangrijke uitzondering; de verkoper garandeert daarin dat de onroerende zaak bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte. De koper hoeft gebreken die aan een dergelijk normaal gebruik in de weg staan dus niet te accepteren (denk aan niet functionerende elektra, verwarming, riolering etc.).

Het bijzondere in deze zaak was dat partijen – in aanvulling op de standaardbedingen in de NVM-koopovereenkomst – in artikel 22 hadden opgetekend dat de woning en de bijgebouwen meer dan 116 jaar oud waren en dat de bouwkwaliteit dus aanzienlijk lager ligt dan bij nieuwe woningen. Behoudens een expliciete garantie van de verkoper, kan de koper er niet van uitgaan dat de fundering, vloeren, het dak, de leidingen, de riolering enzovoort van goede kwaliteit zijn.

De kopers hebben, zoals doorgaans het geval is, de woning zonder bouwkundige keuring gekocht. Enkele maanden na de overdracht laten ze vanwege diverse problemen in de woning alsnog een bouwkundige keuring verrichten. Daarbij blijkt onder andere dat de riolering is verzakt en vervangen dient te worden. De juistheid van dit oordeel staat verder niet ter discussie.

Kopers spreken de verkoper vervolgens aan en stellen dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst omdat de woning niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Daarbij wordt onder andere verwezen naar het hierbij genoemde artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

De verkoper wijst aansprakelijkheid van de hand en verwijst onder andere naar het eveneens hiervoor genoemde artikel 22 van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat hij niet instaat voor de kwaliteit van de riolering.

“Voor kopers op de (huidige) huizenmarkt toont het voorgaande aan dat het achterwege laten van een bouwkundige keuring niet altijd zonder risico’s is.”

Na enige overwegingen te wijden aan de bepalingen van de overeenkomst en de betekenis daarvan, oordeelt de rechtbank als volgt over de vraag of sprake is van een gebrek aan het riool waarvoor verkoper aansprakelijk is:

Betreffende de vraag of sprake is van non-conformiteit omdat [eisers] redelijkerwijs mocht verwachten dat dit gebrek zich niet voor zou doen overweegt de rechtbank als volgt. Het feit dat [gedaagde] op de vragenlijst bij het aanbieden van de woning heeft ingevuld dat er geen gebreken zijn aan de riolering betekent alleen dat [gedaagde] niet bekend was met gebreken aan de riolering. Anders dan [eisers] meent, betekent dat niet dat [gedaagde] enige garantie heeft gegeven ten aanzien van de riolering. Op grond van de verklaring van [gedaagde] in artikel 22 van de koopovereenkomst staat [gedaagde] juist niet in voor de kwaliteit van het riool en komt het risico daarvan in beginsel voor [eisers]. Er rustte dan ook in zoverre een onderzoeksplicht op [eisers].”

De conclusie naar aanleiding van het voorgaande is aldus dat de verkoper er in deze zaak goed vanaf kwam. Dankzij de “ouderdomsclausule” van artikel 22 van de koopovereenkomst was hij niet aansprakelijk voor de door de kopers gevorderde herstelkosten.

Voor kopers op de (huidige) huizenmarkt toont het voorgaande aan dat het achterwege laten van een bouwkundige keuring niet altijd zonder risico’s is. Zeker indien er sprake is van een oude woning en de koopovereenkomst een “ouderdomsclausule” bevat, is het verstandig om een bouwkundige keuring te (laten) verrichten.

Aben & Slag advocaten heeft ruime ervaring op het gebied van het vastgoedrecht en staat u dan ook graag met raad en daad bij. Wilt u meer weten over dit onderwerp, schroom dan niet en neem gerust contact op met mr. R.A. (Ralf) Stoks (rstoks@abenslag.nl / 0495-536138).

Ralf Stoks

Ralf Stoks

Ralf Stoks heeft aan Tilburg University Rechtsgeleerdheid en Fiscaal Recht gestudeerd. Tijdens zijn studie heeft hij deelgenomen aan diverse extracurriculaire programma’s, waaronder het Outreaching Honors Program en de EUCOTAX Wintercourse.