In Vastgoed & overheid

VvE aansprakelijk voor vochtschade!

Door Ralf Stoks, geplaatst op 22 september 2018 in Vastgoed & overheid

Op 7 juni 2017 publiceerde ik het artikel “Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars; de kogel is door de kerk!” (https://www.abenslag.nl/nieuws/wet-verbetering-functioneren-verenigingen-van-eigenaars-de-kogel-is-door-de-kerk/). In dit artikel stond het aangenomen wetsvoorstel “Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars” centraal, zoals dat op 1 januari 2018 in werking zal treden. Kern van de nieuwe wet is dat VvE’s (in beginsel) verplicht worden een reservefonds aan te houden.

Het belang van het aanhouden van een dergelijk reservefonds werd weer eens duidelijk in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 10 augustus 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:2176). In die zaak speelde het volgende.

Een van de appartementseigenaars, gemakshalve aan te duiden als X, had al jarenlang last van vocht in zijn appartement. Dit had onder andere schimmelvorming tot gevolg. Ook de vloer moest vervangen worden.

X had over dit probleem meermaals geklaagd bij de VvE. De VvE heeft naar aanleiding daarvan enkele werkzaamheden laten verrichten, maar deze werkzaamheden bleven telkenmale zonder het gewenste effect; het bleef vochtig!

 

Uit onderzoek bleek vervolgens dat het vochtprobleem haar oorzaak vond in een gebrek in de gevel. De gevel was een gemeenschappelijke zaak en de VvE was derhalve verantwoordelijk voor dit gebrek. De VvE deed evenwel niets.

Uiteindelijk heeft X besloten het probleem zelf te (laten) oplossen. De kosten waren aanzienlijk. Er werd vervolgens een procedure gestart om de herstelkosten te verhalen op de VvE. X vorderde in die procedure ook vergoeding van de spullen die kapot waren gegaan door het vochtprobleem.

“Hoewel uit de uitspraak niet blijkt of door de VvE een reservefonds werd aangehouden, volgt hieruit wel de noodzaak van een dergelijke reserve.”

Evenals de Rechtbank oordeelde het Gerechtshof dat de VvE aansprakelijk was jegens X. De VvE had namelijk – ondanks bekendheid met het probleem – nagelaten de noodzakelijke maatregelen te nemen. De VvE werd derhalve veroordeeld de herstelkosten te vergoeden. Ook moest de VvE een vergoeding betalen voor de door het vocht vernielde spullen van X. Al met al een financiële aderlating voor de VvE!

Hoewel uit de uitspraak niet blijkt of door de VvE een reservefonds werd aangehouden, volgt hieruit wel de noodzaak van een dergelijke reserve. De VvE moest immers ineens een behoorlijk geldbedrag betalen. Ook de procedure zal naar alle waarschijnlijkheid de nodige kosten met zich hebben gebracht.

Deze uitspraak maakt maar weer een duidelijk dat een reservefonds een zeer verstandige voorziening kan zijn. Om die reden is de wetswijziging per 1 januari 2018 toe te juichen.

Mocht u vragen hebben over dit artikel, of meer informatie wensen over de aanstaande wetswijziging per 1 januari 2018, neem dat gerust contact op met mr. R.A. (Ralf) Stoks (0495 – 536 138 / rstoks@abenslag.nl).

Ralf Stoks

Ralf Stoks

Ralf Stoks heeft aan Tilburg University Rechtsgeleerdheid en Fiscaal Recht gestudeerd. Tijdens zijn studie heeft hij deelgenomen aan diverse extracurriculaire programma’s, waaronder het Outreaching Honors Program en de EUCOTAX Wintercourse.