In Vastgoed & overheid

Verhuurt u een woning? Let dan even op!

Door Ralf Stoks, geplaatst op 30 oktober 2018 in Vastgoed & overheid

In Nederland wordt onderscheid gemaakt tussen woningen met en zonder een geliberaliseerde huurprijs. Laten we er nu van uitgaan dat sprake is van een huurwoning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (sinds 2015 < € 710,68). De conclusie is dan dat de maximale huurprijs berekend dient te worden aan de hand van het “puntensysteem” (op www.huurcommissie.nl kan op eenvoudige wijze een zogenaamde huurprijscheck worden uitgevoerd).

Bij het puntensysteem worden onder andere punten toegekend aan de oppervlakte, afwerkingsniveau, WOZ-waarde, voorzieningen etc. Zoals tegenwoordig geregeld het geval is, wordt ook veel waarde gehecht aan de energieprestatie van de woning. Hoe energiezuiniger de woning is, des te meer punten krijgt de woning (en hoe hoger de maximale huurprijs derhalve is).

Hier wordt het echter spannend. Veel verhuurders verkeren in de veronderstelling dat de energieprestatie van hun woning wordt uitgedrukt in het alom bekende energielabel (met een letter). Dit is sinds 1 januari 2015 echter niet meer helemaal het geval! Voor verhuurders zal immers doorgaans de energie-index bepalend zijn. Er zijn drie situaties te onderscheiden. Onderstaand worden deze situaties toegelicht.

1. Energielabel van vóór 1 januari 2015

Indien het meest recent geregistreerde energielabel dateert van vóór 1 januari 2015, dan kan dit energielabel nog worden gebruikt voor het bepalen van het aantal huurpunten. Een dergelijk energielabel heeft namelijk een geldigheidsduur van 10 jaar. Op basis van het energielabel kunnen maximaal 44 punten worden toegekend bij energielabel A++, terwijl met Energielabel C 22 punten worden toegekend (uitgaande van een eengezinswoning). Overigens is het energielabel sinds 1 januari 2015 verplicht bij de verkoop van woningen. Indien u de woning ná 1 januari 2015 heeft verkregen, zal er derhalve doorgaans sprake zijn van een ná 1 januari 2015 geregistreerd energielabel.

2. Géén energielabel van vóór 1 januari 2015, maar wel een energie-index

Indien er géén energielabel van vóór 1 januari 2015 ligt (er ligt bijvoorbeeld helemaal geen energielabel of het label dateert van ná 1 januari 2015), dan kan het aantal huurpunten worden toegekend op basis van de zogenaamde energie-index. Daarover verderop meer. De energie-index volgt min of meer dezelfde puntentoedeling als het energielabel.

3. Géén energielabel van vóór 1 januari 2015 en géén energie-index

Indien er géén energielabel van vóór 1 januari 2015 ligt en er voorts geen energie-index is opgesteld, dan wordt het aantal punten berekend op basis van het bouwjaar van de woning. Zo krijgt een eengezinswoning van 2002 of jonger 36 punten, terwijl een eengezinswoning uit 1982 maar 8 punten krijgt. Woningen van 1976 of ouder krijgen géén punten! Onderstaand ziet u een schema met een volledig overzicht.

Bouwjaar                  Huurpunten Egw    Huurpunten Mgw

2002 en later                   36                         32

2000 t/m 2001                 32                         28

1998 t/m 1999                 22                         15

1992 t/m 1997                 22                         11

1984 t/m 1991                 14                         11

1979 t/m 1983                  8                           5

1977 t/m 1978                  4                           1

1976 en ouder                  0                           0

Voetnoot: Ewg: eengezinswoning en Mgw: meergezinswoning.

Wat is een energie-index?

Waar het energielabel wordt vastgesteld op afstand aan de hand van 10 kenmerken (o.a. bouwjaar, type woning, isolatie etc.), wordt de energie-index vastgesteld aan de hand van 150 kenmerken. Deze kenmerken dienen op locatie door een energieadviseur vastgesteld te worden.  Aan de hand van deze uitgebreide opname berekent de energieadviseur de energie-index, uitgedrukt in een cijfer. Onderstaand treft u een overzicht aan waarin zowel het energielabel als de energie-index tot uitdrukking komt. Voorts leest u het aantal huurpunten dat per klasse wordt toegekend.

Energielabel             Energie-Index        Huurpunten Egw    Huurpunten Mgw

A++                                EI ≤ 0,6                 44                           40

A+                         0,6 < EI ≤ 0,8                 40                           36

A                           0,8 < EI ≤ 1,2                 36                           32

B                           1,2 < EI ≤ 1,4                 32                           28

C                           1,4 < EI ≤ 1,8                 22                           15

D                           1,8 < EI ≤ 2,1                 14                           11

E                            2,1 < EI ≤ 2,4                  8                             5

F                            2,4 < EI ≤ 2,7                  4                             1

G                                     EI > 2,7                  0                             0

Voor de goede orde wordt opgemerkt dat een energielabel niet resulteert in een energie-index, terwijl een energie-index wél resulteert in een energielabel. Met het vaststellen van de energie-index heb je derhalve tevens direct een definitief energielabel.

Voorbeeld:

Om het vorenstaande inzichtelijk te maken volgen onderstaand enkele voorbeelden.

We hebben een huurder die sinds jaar en dag een eengezinswoning met een huurprijs van 700 euro per maand huurt. Er is dus sprake van een niet-geliberaliseerde huurprijs, zodat de huurcommissie bevoegd is om onder andere over de redelijkheid van de huurprijs te oordelen. De woning is gebouwd in 1980 en heeft (na de nodige maatregelen) een energielabel B dat is geregistreerd vóór 1 januari 2015. Er is geen energie-index. Op basis daarvan gaan we ervan uit dat de woning 141 huurpunten heeft zodat de huurprijs maximaal € 703,95 mag bedragen. De huurprijs is dus niet te hoog zodat de huurcommissie de huurprijs niet zal verlagen.

Als we de situatie echter zo aanpassen dat het energielabel is geregistreerd ná 1 januari 2015, dan verandert de situatie volledig. Het energielabel speelt dan namelijk geen rol meer. Ten gevolge daarvan verliest de woning 32 huurpunten, waarmee het op 109 uitkomt. Daar er geen energie-index is, levert die ook geen punten op. Dit heeft tot gevolg dat de energieprestatie van de woning wordt beoordeeld aan de hand van het bouwjaar. Het bouwjaar 1980 resulteert in 8 huurpunten, zodat het totaal uitkomt op 117. Dit resulteert in een maximale huurprijs van € 577,74. Dit levert voor de huurder dus een fikse maandelijkse besparing op, terwijl het voor de verhuurders juist een aderlating is.

Als we de situatie nu weer zodanig aanpassen dat er wél een energie-index was vastgesteld, dan was het maximaal aantal huurpunten waarschijnlijk nagenoeg onveranderd gebleven ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Dat scheelt dus ruim € 125,- huur per maand!

Wat te doen?

Voor u als verhuurder is het zaak om goed uit te zoeken of u onderworpen bent aan het puntensysteem van de huurcommissie. Indien dat het geval is, dan is het verstandig om na te gaan op welke manier de energieprestatie van de woning daarin wordt meegenomen. Energielabels die zijn geregistreerd ná 1 januari 2015 spelen namelijk niet meer mee. In plaats daarvan kennen we de energie-index. Met name bij oudere woningen (<1992) kan dit een enorm verschil in de maximale huur opleveren. Indien de huurprijs die u ontvangt te hoog wordt bevonden, dan loopt u het risico dat u het teveel betaalde moet terugbetalen (bij vaststelling van de aanvangshuurprijs kan dat zelfs met terugwerkende kracht) of dat de huurder in de toekomst een stuk minder hoeft te betalen. Daar gaat het beoogde rendement!

Aben & Slag advocaten heeft ruime ervaring op het gebied van het vastgoedrecht en staat u dan ook graag met raad en daad bij. Wilt u meer weten over dit onderwerp, schroom dan niet en neem gerust contact op met mr. R.A. (Ralf) Stoks (0495-536138 of rstoks@abenslag.nl).

Ralf Stoks

Ralf Stoks

Ralf Stoks heeft aan Tilburg University Rechtsgeleerdheid en Fiscaal Recht gestudeerd. Tijdens zijn studie heeft hij deelgenomen aan diverse extracurriculaire programma’s, waaronder het Outreaching Honors Program en de EUCOTAX Wintercourse.