Verenigingen van Eigenaars en appartementseigenaren opgelet!

Enkele dagen geleden kwam het nieuws naar buiten dat bewoners van 24 appartementen in Venlo al maanden hun balkon niet meer op mogen vanwege constructieve gebreken. Naar thans blijkt spelen vergelijkbare gebreken op grotere schaal in het gehele land. Dergelijke gebreken zullen in de regel een financiële strop zijn voor de betreffende Verenigingen van Eigenaars (hierna: VvE’s [1]), daar deze doorgaans gehouden zullen zijn de gebreken te herstellen. Het hierna te bespreken wetsvoorstel is in dit kader toe te juichen.

Op 21 februari 2017 heeft de tweede kamer het wetsvoorstel “Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars” aangenomen.  Doel van dit wetsvoorstel is om het functioneren van VvE’s te verbeteren alsmede het verduurzamen van door VvE’s beheerde gebouwen te stimuleren.

Wanneer men bedenkt dat Nederland ruim 120.000 VvE’s rijk is, en dat deze VvE’s gezamenlijk goed zijn voor maar liefst circa 1,2 miljoen voor bewoning bestemde appartementsrechten, wordt het belang van goed functionerende VvE’s overduidelijk.

Het wetsvoorstel brengt twee wijzigingen teweeg voor (het functioneren van) VvE’s.

1. Er worden nadere regels gesteld aan het door de VvE aan te houden reservefonds;
2. Er komt een wettelijke verankering van de mogelijkheid voor VvE’s om een lening aan te gaan.

Met name de wijzigingen ten aanzien van het reservefonds kunnen ingrijpende gevolgen hebben voor VvE’s. Onderstaand zal dan ook nader op deze wijziging worden ingegaan.

Verplicht reservefonds:

Reeds sinds 1 mei 2008 geldt de verplichting voor alle VvE’s om een reservefond aan te houden.  In dit reservefonds dienen middelen aanwezig te zijn ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Denk hierbij aan groot onderhoud zoals het vervangen van het dak of de lift. Ook de kosten van herstel van de eerdergenoemde balkonconstructies zijn dergelijke kosten.  De wet schrijft echter niet voor hoeveel geld VvE’s in dit reservefonds dienen te hebben.

Uit onderzoek is gebleken dat ruim 50% van de VvE’s onvoldoende reserveert voor grote uitgaven. Ook reserveert slechts een klein deel van de VvE’s aan de hand van een zogenaamd meerjarig onderhoudsplan (hierna: MJOP).  Het gevolg van een ontoereikend reservefonds wordt zichtbaar indien en zodra grote onderhoudswerkzaamheden dienen te worden uitgevoerd; de VvE heeft dan eenvoudigweg onvoldoende middelen in kas om bijvoorbeeld de eerdergenoemde gebrekkige balkonconstructie te herstellen of de lift te vernieuwen, zelfs indien dit hoogst noodzakelijk is. De consequenties daarvan zien we nu in Venlo; bewoners mogen hun balkon niet meer betreden. Of stelt u zich eens voor dat de lift in uw gebouw niet meer functioneert, en u die lift wel nodig heeft om uw woning te bereiken. Geen prettig vooruitzicht!

Onder de nieuwe wet, welke naar alle waarschijnlijkheid per 1-1-2018 in werking treedt,  dienen VvE’s een verplicht bedrag te reserveren. Het wetsvoorstel kent twee reserveringsmethoden:

1. uitgangspunt wordt het reserveren aan de hand van een MJOP;
2. indien de VvE geen MJOP heeft dient ieder jaar 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw gereserveerd te worden.

Indien de VvE niet voldoet aan bovengenoemde reserveringsverplichting kan zij daar door individuele leden en zelfs de gemeente op worden aangesproken.

Het is duidelijk dat de hier behandelde wetswijziging grote gevolgen kan hebben voor VvE’s en met name individuele appartementseigenaren. De wetswijziging zal voor een groot deel van deze appartementseigenaren tot gevolg hebben dat de maandelijkse servicekosten (in aanzienlijke mate) omhoog gaan.

Zoals gewoonlijk wordt de soep evenwel niet zo heet gegeten als dat hij wordt opgediend. Het wetsvoorstel voorziet namelijk in een overgangstermijn van 3 jaar, te rekenen vanaf de datum van inwerkingtreding van de wet. Ervan uitgaande dat de wet daadwerkelijk per 1 januari 2018 in werking treedt, is reserveren aan de hand van bovengenoemde uitgangspunten eerst per 1 januari 2021 verplicht.  Het is evenwel aanbevelenswaardig reeds voordien in actie te komen!

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel?

Neemt u dan gerust contact op met mr. R.A. (Ralf) Stoks (0495 536 138 / rstoks@abenslag.nl)

[1] Waarbij uitsluitend wordt gedoeld op VvE’s in de zin van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.