Spoedwet: Verlenging tijdelijke huurcontracten mogelijk tijdens coronacrisis.
Op 15 april 2020 is de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten (hierna: ‘de spoedwet’) door de Tweede Kamer aangenomen. In deze bijdrage zullen de belangrijkste maatregelen uit de spoedwet worden besproken.
Tijdelijke verlenging
Met de spoedwet wordt aan verhuurders en huurders de mogelijkheid geboden om een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271, eerste lid, tweede zin, van het Burgerlijk Wetboek, te verlengen met maximaal 3 maanden tot uiterlijk 1 september 2020.
De spoedwet ziet op tijdelijke huurovereenkomsten waarvan de huur na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 verstrijkt. De mogelijke tijdelijke verlenging bedraagt één maand, twee maanden of drie maanden, maar eindigt sowieso op 1 september 2020.
Bewerkstelliging tijdelijke verlenging
Zowel de verhuurder als de huurder kunnen op grond van de spoedwet een tijdelijke verlenging verzoeken.
Als de verhuurder de huurder een schriftelijk aanbod tot tijdelijke verlenging doet dient de huurder hier echter wel mee in te stemmen. Als de huurder akkoord wil gaan met tijdelijke verlenging bevestigt hij dit schriftelijk aan de verhuurder. Op dat moment is de huurovereenkomst daadwerkelijk verlengd.
Indien de verhuurder zelf het verzoek tot tijdelijke verlenging achterwege laat en de huurder tijdelijk schriftelijk over de einddatum van de tijdelijke huurovereenkomst informeert (‘de aanzegging’), dient hij de huurder tevens te informeren over de mogelijkheden die de spoedwet de huurder biedt, oftewel over de mogelijkheid om schriftelijk een tijdelijke verlenging te verzoeken.
Voor huurovereenkomst die na 12 maart 2020 zijn aangezegd geldt dat de huurder de verhuurder binnen één week na de aanzegging een schriftelijk verzoek kan doen tot tijdelijke verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst met één, twee of drie maanden. Indien het einde van de huur voor de inwerkingtreding van de spoedwet is aangezegd, dient dit verzoek binnen één week na de inwerkingtreding gedaan te worden. De bewijslast van dit schriftelijk verzoek ligt bij de huurder.
Indien de verhuurder de huurder vóór 12 maart 2020 heeft aangezegd, kunnen verhuurder en huurder een tijdelijke verlenging onderling overeenkomen. Aangezien de huurder reeds tijd heeft gehad om naar vervangende woonruimte om te zien, wordt het niet wenselijk geacht om ook deze huurovereenkomsten onder de mogelijkheid van eenzijdige verlenging, behoudens rechtelijke tussenkomst, te brengen.
Weigeringsgronden
Slechts in bepaalde gevallen hoeft een verhuurder de huurovereenkomst niet tijdelijk te verlengen. Het kan hierbij – naast de gebruikelijke reden dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt – gaan om de volgende redenen:
- De verhuurder heeft de woning reeds verkocht en zich verplicht om de woning vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen;
- De verhuurder heeft de woning opnieuw verhuurd en de huurovereenkomst gaat in;
- De verhuurder wil de woning zelf betrekken en hij heeft geen andere woning meer;
- De verhuurder wil de woning renoveren, wat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij heeft zich daarvoor verplicht om de woning vrij van huur en gebruik beschikbaar te stellen;
- De verhuurder wil de woning slopen en heeft zich verplicht de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen.
Hiervoor is het van belang dat de verhuurder de verplichtingen aan moet zijn gegaan vóór 1 april 2020.
Kan de verhuurder zich niet op een van de voornoemde weigeringsgronden beroepen, maar heeft hij toch dermate zwaarwegende redenen dat niet van hem kan worden gevergd met een tijdelijke verlenging akkoord te gaan, dan moet de verhuurder actie ondernemen en de rechter verzoeken het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt.
“Met de spoedwet wordt aan verhuurders en huurders de mogelijkheid geboden om een zogenaamde tijdelijke huurovereenkomst te verlengen met maximaal 3 maanden tot uiterlijk 1 september 2020.”
De verlengde tijdelijke huurovereenkomst
Een tijdelijke huurovereenkomst die met toepassing van de spoedwet is verlengd, heeft na die verlenging dezelfde status als een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271, eerste lid, tweede volzin, Burgerlijk Wetboek. Dit houdt in dat de verlengde tijdelijke huurovereenkomst eindigt van rechtswege als de verhuurder tijdig heeft aangezegd. Indien de verhuurder niet tijdig heeft aangezegd, wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd voor onbepaalde tijd.
Voorts blijft artikel 7:271, eerste lid, vierde volzin, Burgerlijk Wetboek onverkort van toepassing: de huurder kan de verlengde tijdelijke huurovereenkomst tussentijds beëindigen.
Inwerkingtreding en verlenging van de spoedwet
De tijdelijke wet zal op de dag na de publicatie daarvan in werking treden en het voorstel is de tijdelijke wet terugwerkende kracht tot en met 1 april 2020 te verlenen.
Indien de beperkingen met betrekking tot het coronavirus na 1 juli 2020 nog voortduren, kan de voorgestelde tijdelijke wet bij algemene maatregel van bestuur worden verlengd. Hiermee wordt het mogelijk om een tweede tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst overeen te komen en wordt het mogelijk om huurovereenkomst die binnen de periode van verlenging eindigen, te verlengen.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan gerust vrijblijvend contact op met mw. Mr. Deborah Reijnart (0495- 536138 of dreijnart@abenslag.nl).
