In Vastgoed & overheid

Online-lastercampagne tegen buurvrouw; grondslag voor ontbinding huurovereenkomst?

Door Ralf Stoks, geplaatst op 28 februari 2018 in Vastgoed & overheid

Wie “De Rijdende Rechter” of “Mr. Frank Visser doet uitspraak” kijkt zal bekend zijn met de diverse voorbeelden van burenruzies die voorkomen. De burenruzie die heeft geleid tot de in dit artikel te bespreken uitspraak [1] ging echter wel heel erg ver en heeft zelfs landelijke aandacht gekregen!

Kort en goed speelde het volgende. De buurman huurde sinds 2004 een woning van Vidomes. In 2010 is de buurvrouw naast de buurman komen wonen. De buurvrouw was eigenaar van haar woning. De woningen maakten deel uit van een complex.

De buurman verwijt zijn buurvrouw duiven te voeren op haar balkon en in haar woning. Op haar beurt stelt buurvrouw last te hebben van de barbecue waarmee de buurman op zijn balkon eten bereidt. De buren klagen steen en been over elkaar, onder andere bij Vidomes, de gemeente, de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) en de politie.

Uiteindelijk heeft de buurman de buurvrouw in rechte betrokken en gevorderd dat het haar werd verboden duiven te voeren op het balkon. In hoger beroep is de buurman in het gelijk gesteld. Ondanks de fikse dwangsom van € 10.000,- die het gerechtshof koppelde aan overtreding van het verbod, ging de buurvrouw door met het voeren van de duiven.

De verhouding tussen de buren is vervolgens verder op scherp komen te staan. Zo liet de buurman harde muziek aanstaan en is hij de buurvrouw gaan filmen. Een van de door de buurman gemaakte filmpjes is vervolgens op het internet terecht gekomen, waaronder op de populaire “filmpjeswebsite” www.dumpert.nl en voorts op www.youtube.nl. Het filmpje is door 1,6 miljoen mensen bekeken. Zelfs op RTL Late Night is de video vertoond en de bewoners van het complex zijn in verband hiermee geïnterviewd. Nadien heeft de buurman zijn “online campagne” tegen de buurvrouw voortgezet, onder andere door de oprichting van een aparte facebook-pagina.

In 2016 is de VvE (waarin Vidomes een meerderheid had) een procedure gestart tegen de buurvrouw vanwege (onder andere) het voeren van duiven. Uiteindelijk heeft dit ertoe geleid dat de buurvrouw de woning heeft moeten ontruimen.

Vidomes heeft de buurman vervolgens gedagvaard en gevorderd dat de huurovereenkomst met de buurman werd ontbonden. Als grondslag voerde Vidomes aan dat de buurman het conflict met de buurvrouw opzettelijk heeft doen escaleren door het zoeken van publiciteit. Dat de buurvrouw overlast veroorzaakte was geen vrijbrief voor de buurman. Door zijn gedrag zette de buurman de leefbaarheid in het complex onder druk, aldus nog steeds Vidomes.

De rechter oordeelde evenwel dat niet de buurman, maar de buurvrouw schuldig was aan het escaleren van het conflict. Met name het feit dat de buurvrouw zich niets aantrok van de veroordeling door het gerechtshof en de daaraan gekoppelde dwangsom woog zwaar mee. Ook het feit dat Vidomes al jaren bekend was met de problematiek en desondanks pas in 2016 (via de VvE) actie ondernam werd haar zwaar aangerekend; Vidomes werd mede schuldig bevonden aan het laten escaleren van het conflict. Voorts overwoog de rechter nog als volgt:

“Bovendien is het plaatsen van filmpjes op internet over een lastige buurvrouw niet een handeling die direct verband houdt met de huurovereenkomst van partijen. Niet gebleken is immers dat buurman zijn huur niet betaalt, zijn woning slecht onderhoud of andere buren stoort. Hij heeft alleen zijn buurvrouw lastig gevallen uit frustratie dat er niets gebeurde tegen de dagelijks door hem ondergane en door haar veroorzaakte overlast. Het mogelijk onrechtmatige gedrag jegens zijn lastige buurvrouw betekent nog niet zonder meer dat hij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst met Vidomes Schendt.”

Hoewel ik denk dat de rechter hier tot een juist oordeel is gekomen, moet u nu zeker niet denken dat u met deze uitspraak in de hand flink van leer kunt trekken jegens uw buren. Ook overigens voor verhuurders en VvE’s toont deze uitspraak aan dat prudent optreden tegen lastige bewoners geboden is!

Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met de heer mr. R.A. Stoks (0495-536138 / rstoks@abenslag.nl).

[1] Rechtbank Den Haag 23 januari 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:577.

Ralf Stoks

Ralf Stoks

Ralf Stoks heeft aan Tilburg University Rechtsgeleerdheid en Fiscaal Recht gestudeerd. Tijdens zijn studie heeft hij deelgenomen aan diverse extracurriculaire programma’s, waaronder het Outreaching Honors Program en de EUCOTAX Wintercourse.