Omgeving als gebrek van art. 7:204 BW

Bij het aangaan van een huurovereenkomst met betrekking tot een (bedrijfs)pand heeft een huurder een bepaalde verwachting van het gebruik (het huurgenot) van dat (bedrijfs)pand. Kan het (bedrijfs)pand aan de huurder vanwege de staat of een eigenschap van het (bedrijfs)pand of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid niet het genot verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden soortgelijk object, dan is er sprake van een gebrek. Hoewel een verhuurder van objecten anders woonruimte zich hiervoor deels kan vrijtekenen, dient een gebrek in beginsel te worden hersteld door de verhuurder. Het uitblijven van herstel van het gebrek kan uiteindelijk leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Voorbeelden van een gebrek zijn er legio. Al snel wordt gedacht aan fysieke gebreken zoals slecht onderhoud (een lekkend dak, niet functionerende verwarming, etc.), constructiefouten en ongedierte. Naast fysieke gebreken kan ook de omgeving van het (bedrijfs)pand een gebrek vormen. Zo oordeelde de Hoge Raad in april 2012 dat het afsluiten van (twee van de drie) duinpaden die toegang gaven tot een strandpaviljoen tot een gebrek leidt (de gemeente was verhuurder van het strandpaviljoen en tevens verantwoordelijk voor de openbare ruimte en kon aldus tegen inbreuken op de toegankelijkheid en bereikbaarheid van het strandpaviljoen optreden). Een ander voorbeeld is de zaak waarin de rechtbank Rotterdam op 11 november 2016 uitspraak deed. In die zaak speelde het volgende.

Een advocatenkantoor huurt sinds 2012 een kantoorruimte in het WTC in Rotterdam. De verhuurder omschreef het gebouw als ‘De perfecte omgeving om uw bedrijf te vestigen; in een uniek gebouw dat voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen. Van hoogwaardige kantoorruimte tot high tech vergaderzalen, winkels, horeca en een uitgebreid pakket aan aanvullende dienstverlening’ en ‘Van een gebouw met deze uitstraling mag u het nodige verwachten. En dat krijgt u dus ook. Kantoorhouden in World Trade Center Rotterdam betekent niet alleen een representatieve kantooromgeving in het centrum van Rotterdam. U heeft namelijk ook de beschikking over de vele zakelijke faciliteiten in en om het gebouw, zoals het congrescentrum, diverse horeca en de WTC Business Club’. De verhuurder gaat vanaf 2014 op de etage waar het advocatenkantoor ruimte huurt ook ruimte verhuren aan de Hogeschool Rotterdam. Grote getale scholieren lopen daardoor over de etage.

De kantonrechter oordeelt dat het advocatenkantoor van een ruimte die wordt aangeprezen als hierboven beschreven met een huurprijs van ongeveer € 35.000,- per kwartaal, niet hoeft te verwachten dat in dat gebouw grote getalen scholieren rondlopen. Die scholieren hoeven niets bijzonders te doen, de enkele aanwezigheid van scholieren past al niet bij een ‘representatieve kantooromgeving in het centrum van Rotterdam’. Weliswaar is het WTC een multi-tenantgebouw met een grote diversiteit aan functies en bedrijven, maar die diversiteit moet passen bij de functie van het WTC: een kantoorgebouw, geen schoolplein. Er is aldus sprake van een gebrek en het gebrek leidt tot vermindering van huurgenot aan de zijde van het advocatenkantoor. In de onderhavige zaak heeft dit geleid tot aanpassing (vermindering) van de huurprijs en tevens de ontbinding van de huurovereenkomst per 1 januari 2017.

Conclusie: een verhuurder dient er rekening mee te houden dat zijn huurder zich niet alleen laat leiden door verwachtingen omtrent de fysieke staat van het (bedrijfs)pand, maar ook door de omgeving van dat pand. Dit geldt temeer indien de verhuurder zelf in de hand heeft hoe deze omgeving eruit ziet c.q. gebruikt wordt,

Heeft u vragen over dit artikel, dan kunt u contact opnemen met mr. Deborah Reijnart (0495 – 536 138 / dreijnart@abenslag.nl).