Opnieuw is er sprake van politieke onzekerheid in Nederland. Met het vertrek van de PVV uit de coalitie, is het kabinet-Schoof ten val gekomen. Hoewel er nog wordt gespeculeerd over een rompkabinet, lijken nieuwe verkiezingen onvermijdelijk. Wat betekent dit concreet voor de woningmarkt – en vooral voor verhuurders, ontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties?
Zoals vaak bij de val van een kabinet wordt in eerste instantie stilstand verwacht. Toch is dat nu niet het geval. De kabinetsval heeft een aantal directe juridische en beleidsmatige gevolgen die in het onderstaande worden toegelicht.
Geen huurbevriezing
Een van de eerste concrete gevolgen van de kabinetsval is het verdwijnen van de voorgestelde huurbevriezing. Deze maatregel was eerder tot stand gekomen tijdens de onderhandelingen over de Voorjaarsnota, onder druk van de PVV. Nu de PVV zich uit de coalitie heeft teruggetrokken, ontbreekt de politieke urgentie voor deze maatregel.
De huurbevriezing stuitte op brede kritiek vanuit de vastgoedsector en de Raad van State, mede vanwege de verregaande impact op de investeringscapaciteit van woningcorporaties en het feit dat woningcoöperaties anders behandeld zouden worden dan andere verhuurders.
Regiewet weer in beeld
De Wet versterking regie op de volkshuisvesting (hierna: de ‘Regiewet’) krijgt door het schrappen van de huurbevriezing ook weer een kans van slagen. De Regiewet, oorspronkelijk opgesteld door Hugo de Jonge, verplicht gemeenten om bij woningbouwprojecten een minimaal aandeel betaalbare woningen (66%) op te nemen, waarvan 30% sociale huurwoningen.
Na flinke kritiek van marktpartijen heeft minister Keijzer het voorstel aangepast. De betaalbaarheidseisen worden niet langer op gemeentelijk, maar op regionaal niveau toegepast. Gemeenten mogen kiezen of zij 40% bouwen voor het middenhuursegment óf 30% voor sociale huur, afhankelijk van de lokale behoefte. Provincies houden hier vervolgens toezicht op.
Nu de huurbevriezing is geschrapt, lijkt er een hernieuwd draagvlak voor de Regiewet te kunnen ontstaan. Zonder investeringen van woningcorporaties zijn de betaalbaarheidseisen immers onhaalbaar. De huurbevriezing had de investeringsruimte van woningcorporaties ernstig beperkt.
Wet betaalbare huur onder druk
De Wet betaalbare huur, die vorig jaar werd ingevoerd, reguleert huren in het middensegment op basis van een puntensysteem, inclusief een huurbegrenzing aan de hand van de WOZ-waarde. Deze begrenzing bepaalt dat de WOZ-waarde voor 33% in de puntentelling meetelt. Dit zorgt ervoor dat woningen op gewilde locaties, met een hoge marktwaarde, niet ineens in de vrije sector vallen.
Minister Keijzer wil op dit punt ingrijpen. Zij stelt een ‘prijsopslag’ voor van maximaal 100 euro per maand voor woningen op gewilde locaties.
De kans dat dit voorstel voorafgaand aan de nieuwe verkiezingen wordt aangenomen, is klein. Linkse partijen zijn fel tegen en daarbij is het politiek niet verstandig een wet aan te passen die nog maar net van kracht is. Daarbij is het onduidelijk hoe de nieuwe Tweede Kamer eruit zal zien.
Onzekerheid rond box 3 blijft
Particuliere beleggers in vastgoed blijven geconfronteerd met de onzekerheden van box 3. Het forfaitair rendement op vermogen en beleggingen ging de afgelopen jaren omhoog van 4% naar 6%. Dit stond niet meer in verhouding met het werkelijk rendement.
Na jarenlange kritiek en rechterlijke uitspraken moet de overheid overstappen van een fictief naar een werkelijk rendement. Staatssecretaris Van Oostenbruggen (NSC) stelde voor om het forfaitair rendement nog te verhogen naar 7% met pas vanaf 2028 invoering van het werkelijk rendement. Een oplossing voor het probleem in box 3 zal een taak worden voor het volgende kabinet.
Stikstof: structureel obstakel zonder oplossing
Het stikstofdossier is al jaren een rem op de bouwproductie en kent door de kabinetsval opnieuw problemen. De poging van het kabinet om via een werkgroep onder leiding van premier Schoof tot een oplossing te komen, liep op niets uit.
De gevolgen zijn groot: volgens Bouwend Nederland zal tot 2030 de bouw van zo’n 244.000 woningen niet worden vergund vanwege stikstofbeperkingen. Daarmee loopt Nederland naar schatting zo’n € 93,5 miljard aan investeringen mis, exclusief infrastructurele investeringen.
Afgelopen maand presenteerde Landbouwminister Wiersma (BBB) weliswaar een stikstofplan, maar dit bevatte weinig structurele maatregelen. Hierdoor blijft de vergunningverlening binnen het stikstofdossier vooralsnog onvoorspelbaar.
Conclusie: stilstand is geen optie
De val van het kabinet betekent geen volledige beleidsstilstand op de woningmarkt, omdat er juist nu enkele controversiële voorstellen (kunnen) worden teruggedraaid of bijgesteld. Tegelijk blijven problemen zoals stikstof en fiscale druk een uitdaging waarvoor geen makkelijke oplossingen in zicht zijn.
Voor de vastgoedsector is dit het moment om juridische risico’s opnieuw te beoordelen, projecten te herpositioneren en te anticiperen op een veranderend politiek landschap.
Wilt u weten wat deze ontwikkelingen beteken voor uw vastgoedportefeuille, project of beleggingsstrategie? Neem dan contact op met een van de vastgoedspecialisten van Aben & Slag advocaten via 0495 – 536 138.
