Kunnen voor koper kenbare gebreken aan woning tot ontbinding leiden?
De Hoge Raad heeft onlangs (HR 7 oktober 2016, ECLI:NL:HR:2016:2287) een arrest gewezen waarin deze vraag aan de orde was.
Wat in deze procedure speelde was de situatie dat de kopers een in 1880 gebouwde boerderij kochten. Tijdens de bezichtigingen voorafgaand aan de koop was duidelijk zichtbaar dat sprake was van een gebrekkige boerderij met scheuren in de muren en veel achterstallig onderhoud. Ook was een bovengrondse olietank aanwezig. Afgesproken werd dat de verkoper niet instond voor gebreken die de kopers kenden. In de koopovereenkomst heeft de verkoper gemeld dat er ondergrondse tanks en asbest aanwezig zijn en een voorbehoud gemaakt ten aanzien van de stabiliteit en verzakking van de boerderij. Daarnaast heeft de verkoper een garantie afgegeven dat het object geschikt is voor normaal gebruik met een gezin.
De kopers hadden de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden voor levering van de woning als zij van een deskundige te horen zouden krijgen dat de reparatiekosten van de verzakking meer dan € 15.000,- zouden zijn. Zij hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Nadat de woning geleverd was aan de kopers, hebben zij de woning bouwkundig laten keuren. De algehele herstelkosten van de woning werden naar aanleiding daarvan begroot op ruim € 200.000,-.
In de procedure stond de vraag centraal of de kopers de overeenkomst (alsnog) konden ontbinden en schadevergoeding konden vorderen, op de grond dat de boerderij niet de eigenschappen bezit die zij daarvan mochten verwachten.
De Hoge Raad overweegt dat – vanwege de voor de kopers kenbare leeftijd en gebreken van de boerderij – geen hoge eisen mogen worden gesteld aan de eigenschappen die voor het normale gebruik van de boerderij als gezinswoning nodig zijn. Daarnaast is van belang dat de kopers met een aantal gebreken al bekend was, omdat deze gebreken in de overeenkomst werden genoemd en zichtbaar waren. Volgens de Hoge Raad hadden de kopers nader onderzoek moeten (laten) doen naar de woning. Nu zij dat niet hebben gedaan, kunnen zij zich er niet op beroepen dat de woning in dat opzicht niet aan de overeenkomst (en de afgegeven garantie) voldoet. De verkopers hadden daarmee geen verdergaande mededelingsplicht. Alleen ten aanzien van een deel van het erf waarop asbesthoudend puin lag en waarvoor een saneringsplicht gold, hebben de kopers recht van spreken.
Uit deze uitspraak volgt dat voor een koper kenbare gebreken aan een woning in beginsel geen reden zijn voor ontbinding van de overeenkomst. Het is dan ook zaak om nader onderzoek te doen naar de staat van de woning, zeker indien sprake is van kenbare of zichtbare gebreken.
Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met mr. Deborah Reijnart (0495 – 53 61 38 / dreijnart@abenslag.nl).
