Op 2 juni 2020 hebben wij u reeds eerder geïnformeerd over de uitspraak van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland van 27 mei 2020 waarin is bepaald dat huurders met een beroep op de coronacrisis – onder omstandigheden – aanspraak kunnen maken op huurverlaging.

In aanvulling hierop heeft de Rechtbank Gelderland zich op 29 mei 2020 uitgelaten over een situatie waarin de mogelijkheid tot huurverlaging in de huurovereenkomst was uitgesloten.

De overwegingen

Het betrof in het onderhavige geval een geschil tussen Vitesse B.V. (hierna: ‘Vitesse’), die als voetbalclub van hoofdhuurder Exploitatiemaatschappij Gelredome B.V. het voetbalstadion Gelredome in Arnhem (hierna: ‘het stadion’) in onderhuur heeft.

Aangezien de bij de huurovereenkomst behorende ROZ-voorwaarden een vermindering van de huurprijs op voorhand hebben uitgesloten, heeft de kantonrechter aan de hand van de redelijkheid en billijkheid dan wel onvoorziene omstandigheden beoordeeld of een dergelijke verlaging van de huurprijs alsnog plaats diende te vinden.

Door de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis kan Vitesse geen gebruik maken van het stadion. Volgens de kantonrechter levert een dergelijke beperking een onvoorziene omstandigheid op. Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke pandemie bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Niet eerder is voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimte, waaronder het stadion, voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren.

Of een dergelijke onvoorziene omstandigheid het mogelijk kan maken de huurovereenkomst te wijzigen en huurverlaging (alsnog) overeen te komen is afhankelijk van het feit of de onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid handhaving van de overeenkomst zonder huurverlaging onaanvaardbaar is. Om te beoordelen of hiervan sprake is, dient te worden gekeken naar de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen, maar ook naar de aard en de ernst van de betrokken belangen zoals hoe groot het verlies van de huurder als gevolg van de coronacrisis is.

Het oordeel

Volgens de kantonrechter heeft Vitesse haar vordering ten aanzien van haar financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk onderbouwd, waardoor niet is voldaan aan de zware toets die geldt bij een beroep op het al dan niet tijdelijk wijzigen van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.

Conclusie

In deze uitspraak van de kantonrechter is naar voren gekomen dat, hoewel een mogelijkheid tot huurverlaging in de huurovereenkomst is uitgesloten, het in bepaalde omstandigheden mogelijk kan zijn een dergelijke verlaging bij de rechter te verzoeken met een beroep op onvoorziene omstandigheden.

Dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is, is door de kantonrechter bevestigend beantwoord. Echter, of de omstandigheden van een huurder van dien aard zijn dat zij niet voldoen aan de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval en de feitelijke en inhoudelijke onderbouwing.

Wil de huurder dus aanspraak maken op verlaging van de huurpenningen, dan zal hij in ieder geval zijn financiële positie goed moeten onderbouwen. Het bestaan van de coronacrisis is daarvoor onvoldoende.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze uitspraak? Wij adviseren u graag over uw rechten en plichten als huurder dan wel verhuurder. Ook voor meer informatie kunt u contact opnemen met een van onze advocaten via het telefoonnummer 0495 – 53 61 38.