In Vastgoed & overheid

Huurder verhuurt via Airbnb; kan dat zomaar?

Door Ralf Stoks, geplaatst op 28 december 2017 in Vastgoed & overheid

Websites als Airbnb hebben de afgelopen tijd de nodige (negatieve) aandacht gehad. Zo zouden voor reguliere bewoning bestemde huizen regelmatig worden gebruikt door toeristen, hetgeen onder andere overlast teweeg kan brengen. Er kunnen echter ook andere problemen optreden. Daarover gaat dit artikel.

In de zaak die heeft geleid tot het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 15 augustus 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:2197) speelde het volgende. De huurster huurde reeds sinds 1994 een woning van een woningbouwcoöperatie, zijnde Woonstad. In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst was nadrukkelijk bepaald dat de huurster de woning niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Woonstad (geheel of gedeeltelijk) mocht (onder)verhuren. De woning diende aldus door de huurster zelf bewoond te worden.

In oktober 2014 merkte Woonstad op dat huurster (delen van) haar woning aanbood op Airbnb. Huurster had daarvoor geen toestemming gevraagd aan Woonstad. Uit de advertentie op Airbnb bleek dat huurster € 69,- per persoon per nacht rekende. Uit de recensies bleek dat ten minste 42 gasten hun verblijf hebben gehad in de woning van de huurster (gedurende in totaal 52 dagen).

Woonstad heeft huurster vervolgens op 8 december 2014 aangeschreven over het via Airbnb verhuren van de woning en heeft daarbij haar voornemen geuit op die grond ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Huurster heeft de woning vervolgens direct van de website van Airbnb verwijderd. Woonstad heeft vervolgens ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. De kantonrechter heeft het gevorderde afgewezen. Woonstad is daartegen in hoger beroep gekomen. Daarbij vorderde Woonstad tevens een schadevergoeding ten bedrage van € 4.960,-, zijnde de winst die huurster zou hebben genoten met de ongeoorloofde verhuur.

Het Gerechtshof oordeelde dat de huurster tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het aantal van minimaal 42 verhuringen in één jaar wordt door het Hof als een ernstig tekortschieten gekwalificeerd. Het Hof concludeert evenwel dat er bijzondere omstandigheden spelen welke maken dat de aard en ernst van de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt (er werd onder andere in aanmerking genomen dat huurster reeds 22 jaar zonder probleem in de woning verbleef, er geen overlast is geweest, de woning na aanschrijving door Woonstad direct offline is gehaald en behoud van de woning onontbeerlijk is vanwege psychische problematiek van huurster).[1] Overigens leert de jurisprudentie dat een dergelijke vordering tot ontbinding/ontruiming doorgaans wel wordt toegewezen.

Daarmee was de kous echter niet af. Woonstad vorderde namelijk ook een schadevergoeding van € 4.960,- op grond van artikel 6:104 van het Burgerlijk Wetboek (de zogenaamde winstafdracht). Het Hof heeft de vordering van Woonstad tot afdracht van de door de huurster genoten winst toegewezen. De door de huurster ontvangen bedragen ter zake de verhuur werden vastgesteld op € 3.970,-. Hierop diende volgens de huurster echter enkele kostenposten in mindering te worden gebracht, waaronder de kosten van € 3,- per nacht voor Airbnb. Voorts stelde de huurster dat de volgende kosten in mindering op de te betalen schadevergoeding dienden te worden gebracht:

  • De kosten voor nutsvoorzieningen (€ 5,- p.p. per nacht);
  • De kosten voor persoonlijke voorziening zoals wc-papier, shampoo en douchegel (€ 2,- p.p. per nacht);
  • De kosten voor gebruik van levensmiddelen zoals olijfolie, suiker, koffie, thee en kruiden (€ 3,- p.p. per nacht);
  • De “kosten” voor de inbreuk op haar privacy (€ 15,- p.p. per nacht).

Het Hof achtte aannemelijk dat het verblijf van gasten ook kosten met zich bracht, maar vond de onderbouwing van de huurster te mager. Het Hof heeft de kosten naar eigen inzicht (ex aequo et bono) vastgesteld op € 8,- per nacht. De huurster werd aldus veroordeeld de genoten winst af te dragen en aldus aan Woonstad een schadevergoeding van € 2.838,- te betalen.

Hetgeen deze zaak leert is dat zelfs een ernstige tekortkoming in de weg kan staan bij een gegrond beroep op ontbinding van een huurovereenkomst. Voor zover evenwel niets nieuws. Deze uitspraak is echter wel interessant voor wat betreft de gevorderde en toegewezen winstafdracht. Ingeval een huurder winst geniet met een tekortkoming van de huurovereenkomst kan de onterecht genoten winst dus als schadevergoeding worden gevorderd.

Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met de heer mr. R.A. Stoks (0495-536138 / rstoks@abenslag.nl).

[1] Deze overwegingen zijn terug te vinden in het tussenarrest van het Gerechtshof Den Haag 9 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1361.

Ralf Stoks

Ralf Stoks

Ralf Stoks heeft aan Tilburg University Rechtsgeleerdheid en Fiscaal Recht gestudeerd. Tijdens zijn studie heeft hij deelgenomen aan diverse extracurriculaire programma’s, waaronder het Outreaching Honors Program en de EUCOTAX Wintercourse.