Sinds maart 2020 heeft de uitbraak van het coronavirus een grote impact op de samenleving en daarmee ook op hurend en verhurend Nederland. De gedwongen (gedeeltelijke) sluiting van onder andere winkelpanden, de horeca en sportfaciliteiten is immers al maandenlang een feit. 

De eerste ‘bodemuitspraken’ (lees: uitspraken van een rechter waarin definitief wordt beslist) zijn inmiddels gewezen, waaruit volgt dat het leerstuk van de onvoorziene omstandigheid ex artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek mogelijkheden creëert voor een wijziging van de huurovereenkomst in die zin dat een tijdelijke huurverlaging op zijn plaats is. 

Zowel de Rechtbank Den Haag als de Rechtbank Amsterdam hebben geoordeeld dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek dient te worden beschouwd. Dit nu zowel huurder als verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang, waarbij diverse overheidsmaatregelen worden getroffen die maken dat het gehuurde gedurende een langere tijd niet kan worden gebruikt, dan wel waardoor het overeengekomen gebruik (bijvoorbeeld een restaurantexploitatie) wordt belemmerd. 

Vervolgens dient te worden vastgesteld of de huurder gedurende de verplichte sluitingsperioden – of de perioden waarin het gehuurde slechts beperkt open mocht zijn – omzetverlies heeft geleden. Hierbij wordt de geboden overheidssteun, zoals een TVL-regeling, meegewogen, maar wordt tevens uitdrukkelijk geoordeeld dat een dergelijke regeling niet enkel toegespitst is op huurbetalingen, maar tevens op overige vaste lasten. 

Wanneer geoordeeld wordt dat sprake is van een (substantiële) omzetdaling, zal – volgens de huidige lijn in de rechtspraak – geoordeeld dienen te worden dat de gevolgen van de coronacrisis gelijk over de partijen bij een huurovereenkomst verdeeld dienen te worden en dat een huurder recht heeft op huurvermindering gedurende de periode waarin de exploitatie van het gehuurde (gedeeltelijk) gestaakt is geweest.

Hoge Raad

Inmiddels zijn een viertal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld omtrent de beoordeling of sprake kan zijn van huurprijsvermindering en op welke wijze de mate van huurprijsvermindering c.q. het verdelen van de gevolgen dient te worden bepaald. Op deze vragen is door de Hoge Raad tot op heden geen antwoord gegeven, maar bij ontwikkelingen zullen deze (uiteraard) op www.abenslag.nl worden gepubliceerd.

Conclusie

Voor een huurprijsvermindering als gevolg van de coronacrisis is het van belang dat de financiële situatie van een huurder goed worden onderbouwd. Goed juridisch advies is hierbij van belang. 

Door Aben & Slag Advocaten is omtrent dit onderwerp reeds eerder een webinar, getiteld ‘huurrecht en de gevolgen van de coronacrisis’ gegeven. Dit webinar kan via de volgende link worden bekeken: https://youtu.be/621z8tJkepM    

Heeft u naar aanleiding van dit artikel nog vragen? Neem dan vrijblijvend contact op met  mr. M.P. (Malou) van Vroonhoven via  0495 – 536 138 of via mvroonhoven@abenslag.nl.