In Vastgoed & overheid

Huis kopen? Let op met het financieringsvoorbehoud!

Door Ralf Stoks, geplaatst op 14 februari 2018 in Vastgoed & overheid

Het zal u niet zijn ontgaan dat er nogal wat te doen is over de huidige woningmarkt; deze zit op slot! Een van de oorzaken van de toegenomen vraag naar koopwoningen is gelegen in de aantrekkelijke financieringsvoorwaarden (lees: lage rente). Hoewel het kopen van een woning doorgaans een feestelijke aangelegenheid is, blijft het verstandig alert te zijn, zeker daar waar de koop tot stand is gekomen onder voorbehoud van financiering. Daar wordt in dit artikel nader op ingegaan.

In de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:251) speelde kort en goed het volgende.

Op 29 september 2016 sloot de koper een koopovereenkomst met de verkopers met betrekking tot een woonhuis. De overeengekomen koopsom bedroeg € 221.000,- en de koper had bedongen dat hij de overeenkomst uiterlijk op 18 november 2016 kon ontbinden indien hij de financiering niet rond kreeg. De waarborgsom c.q. bankgarantie ten bedrage van € 22.100,- zou uiterlijk 25 november 2017 worden gestort c.q. gesteld.

Daar de koper voorzag dat hij voornoemde datum van 18 november 2016 niet ging halen, heeft hij de verkopers op 14 november 2016 verzocht de termijn te verlengen tot 25 november 2016. De verkopers hebben daarmee ingestemd.

Op 25 november 2016 heeft de adviseur van de koper per e-mail aan de verkopers bericht dat de financiering nog niet rond was. De waarborgsom c.q. bankgarantie werd door koper niet gestort c.q. gesteld. Verkopers hebben op 26 november 2016 laten weten niet in te zullen stemmen met een nadere verlenging van de termijn waarbinnen het financieringsvoorbehoud kon worden ingeroepen.

Uiteindelijk bleek dat koper de financiering niet rond kreeg. Verkopers hebben koper op 1 december 2016  en 9 december 2016 per brief in gebreke gesteld en gesommeerd tot nakoming van de overeenkomst. Daar koper in gebreke bleef hebben verkopers de koopovereenkomst op 27 januari 2017 buitengerechtelijk ontbonden. Op dat moment begonnen de problemen pas echt!

Naast ontbinding van de koopovereenkomst werd door de verkopers aanspraak gemaakt op een boete van € 22.100,-, zijnde 10% van de koopsom. Deze boete vloeide voort uit een standaard bepaling die in nagenoeg alle in Nederland gehanteerde koopovereenkomsten voor woningen en appartementsrechten voorkomt (zie artikel 11 respectievelijk 14 van de Model Koopovereenkomst NVM e.a.).

In de procedure speelde de vraag of verkopers hadden ingestemd met een tweede verlenging van het financieringsvoorbehoud. De rechter ging aan deze vraag evenwel voorbij, nu niet ter discussie stond dat koper op 25 november 2016 geen bankgarantie had gesteld en eveneens geen waarborgsom had gestort. Daarmee was de koper dus in ieder geval te laat. De rechter oordeelde dat de koper de boete van € 22.100,- dus diende te betalen.

De koper verzocht de rechter vervolgens om de boete te matigen. Koper was namelijk op een later moment alsnog in staat de woning te kopen, maar toen hadden verkopers inmiddels een andere koper gevonden die bereid was een hogere koopprijs te voldoen. Daarmee waren verkopers volgens koper reeds schadeloos gesteld.

De rechter gaf geen gehoor aan het matigingsverzoek en oordeelde dat het boetebeding een gangbare bepaling in de Nederlandse praktijk bij de verkoop van woonhuizen betreft, zowel wat betreft het percentage als de voorwaarden waaronder de boete verschuldigd wordt. De vraag of verkopers daadwerkelijk schade hadden geleden achtte de rechter in dat kader niet van belang. Vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten moest koper ongeveer € 25.000,- aan de verkopers voldoen. Een behoorlijke aderlating!

Bovengenoemde uitspraak vormt overigens geen uitzondering. Met regelmaat worden dergelijke discussies gevoerd. Daarmee is het belang van deugdelijke advisering gegeven, zeker daar waar het een financieringsvoorbehoud betreft.

Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met de heer mr. R.A. Stoks (0495-536138 / rstoks@abenslag.nl).

Ralf Stoks

Ralf Stoks

Ralf Stoks heeft aan Tilburg University Rechtsgeleerdheid en Fiscaal Recht gestudeerd. Tijdens zijn studie heeft hij deelgenomen aan diverse extracurriculaire programma’s, waaronder het Outreaching Honors Program en de EUCOTAX Wintercourse.