In Vastgoed & overheid

De wet betaalbare huur

Door Deborah Reijnart, geplaatst op 2 mei 2024 in Vastgoed & overheid

Op 25 april 2024 is de “Wet betaalbare huur” aangenomen door de Tweede Kamer. Deze wet heeft tot doel dat met name in de (op dit moment nog) vrije huursector huurpenningen zullen worden gevraagd die in verhouding staan met de kwaliteit van de woning. Daarnaast zal er betere huurbescherming worden geboden aan huurders.

In deze blog worden de veranderingen naar aanleiding van deze wet kort besproken.

 

Middenhuursector

Op dit moment zijn er twee soorten huursectoren: sociale huur en vrije sector huur. Bij sociale huur geldt momenteel een maximum huurprijs van € 879,66,-, terwijl de vrije sector momenteel geen maximumgrens kent. Tot welke sector een huurwoning behoort, wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel.

Met het intreden van de Wet betaalbare huur wordt een nieuwe sector ingevoerd; de middenhuursector. Men spreekt van een middenhuursector woning indien:

  • het huurcontract is afgesloten op of na 1 juli 2024;
  • het contract ziet op een zelfstandige woonruimte;
    (een woning kwalificeert als een zelfstandige woonruimte wanneer het beschikt over een eigen ingang, een eigen keuken, toilet en wasgelegenheid.)
  • aan de woning een puntenaantal uit het woningwaarderingsstelsel wordt toegekend dat overeenkomt met een maximaal toegestane huurprijs tussen € 879,66 (de liberalisatiegrens per 1 januari 2024) en € 1165,81 per maand (de maximale huurprijsgrens voor 186 punten per 1 juli 2024);
  • de aanvangshuurprijs ligt tussen € 879,66 en € 1.165,81 per maand.

 

Effect nieuwe sector: de middenhuursector

Op dit moment is vastgelegd dat er voor een woning met 147 punten een wettelijke maximale huur van € 879,66 heeft. Onder de nieuwe wet wordt dit puntensysteem verruimd. Voor een huurwoning tot 186 punten is een maximale grens vastgelegd. Deze komt te liggen op € 1.165,81.

Huizen die tussen de 148 en 186 punten hebben, vallen nu nog onder de vrije sector. Maar met de nieuwe wetgeving worden dit gereguleerde middenhuurwoningen en mag er dus een maximale huur worden gevraagd. Dit was eerder niet het geval. Op termijn zou dit ervoor moeten zorgen dat 300.000 huurders gemiddeld 190 euro per maand minder gaan betalen voor hun woning.

 

Modernisering woningwaarderingsstelsel

Naar aanleiding van de Wet betaalbare huur zal het woningwaarderingsstelsel worden gemoderniseerd. Deze modernisering omvat drie maatregelen:

  • maximering van de WOZ-waarde

voor woningen van de vrije sector mag een WOZ-waarde nog maar voor maximaal 33% van het totaalaantal punten zorgen. Hiermee wordt voorkomen dat een woning alleen vanwege een hoge WOZ-waarde tot de vrije sector zal gaan behoren.

  • zwaardere weging van energie labels

met de weging van energie labels wordt gepoogd om de verduurzaming van woningen aantrekkelijker te maken voor verhuurders. Zo zullen woningen met energielabel A of B tot 2 punten extra krijgen. Woningen met energielabel E tot en met G zullen daarentegen minpunten worden toegekend.

  • buitenruimtes worden beter gewaardeerd

Het verschil in waardering ziet op buitenruimtes tot 25m2. Daarbij geldt; hoe groter de privébuitenruimte, des te hoger de waardering. Ook zullen de gedeelde buitenruimten worden gewaardeerd.

Daarnaast zal de nieuwbouwopslag van 10% in het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel worden beperkt voor de duur van 20 jaar. Bovendien wordt de toepassing van deze 10% doorgetrokken tot álle nieuwbouwwoningen die vóór 1 januari 2028 worden gebouwd.

 

Betere huurbescherming

Met de Wet betaalbare huur wordt getracht om betere huurbescherming te bieden. De toegang tot de Huurcommissie wordt immers uitgebreid en huurders zullen meer toetsingsmogelijkheden worden geboden.

Waar de huurders van gereguleerde huurwoningen momenteel nog zelf naar de Huurcommissie moet stappen om een redelijke huurprijs af te dwingen, zal het woningwaarderingsstelsel met het intreden van deze wet dwingend worden. Het puntensysteem wordt daarmee afdwingbaar. De verhuurder in de gereguleerde sector zal daarmee dus verplicht worden om zich aan de maximale huurprijs te houden. Houdt de verhuurder zich hier niet aan? Dan kan de gemeente een forse boete opleggen tot een bedrag van maximaal € 23.750,-.

Ook voor de huurders in de vrije sector zal de toegang worden uitgebreid en daarmee wordt het ook voor hen mogelijk om een geschil over de servicekosten aan de Huurcommissie voor te leggen.

Verhuurders opgelet; de Wet betaalbare huur voorziet namelijk in een mogelijkheid voor de Huurcommissie om verhuurders die in twee of meer uitspraken in het ongelijk zijn gesteld, te veroordelen tot een hoger legesbedrag.

Daarnaast wordt de verhuurder met het intreden van de Wet betaalbare huur, in het kader van de transparantie, verplicht om de puntentelling en de daarbij behorende huurprijs kenbaar te maken aan de huurder én om dit op te nemen in het huurcontract.

Tot slot dient de verhuurder er rekening mee te houden dat het nemen van verduurzamingsmaatregelen, welke zijn overeengekomen tussen huurder en verhuurder en waardoor de woning boven de 186 punten uitkomt, er niet per definitie voor zal zorgen dat de huurbescherming wordt ontnomen.

Nu de Tweede Kamer het wetsvoorstel heeft aangenomen, zal de Eerste Kamer het wetsvoorstel binnenkort behandelen. Wanneer ook de Eerste Kamer het wetsvoorstel heeft aangenomen, betekent dit dat de Wet betaalbare huur daadwerkelijk zal gaan gelden. Het huidige voornemen is dat deze Wet vanaf 1 juli 2024 ingaat.

De Wet betaalbare huur zal gelden voor nieuwe huurcontracten gesloten op of na 1 juli 2024. Huurovereenkomsten welke voor deze tijd zijn gesloten, zijn in beginsel (nog) niet gebonden aan de regulering. Er geldt echter een uitzondering voor die woningen welke op basis van het woningwaarderingsstelsel tot de sociale sector behoren, maar waarvoor momenteel een te hoge huurprijs wordt betaald. Ten aanzien van deze woningen zal de Wet betaalbare huur alsnog per 1 juli 2025 van toepassing zijn.

Heeft u vragen naar aanleiding van het voorgaande of wilt u meer weten over de Wet betaalbare huur, dan kunt u vanzelfsprekend contact met mij opnemen via 0495-536138 of dreijnart@abenslag.nl.

Deborah Reijnart

Deborah Reijnart heeft zich volledig toegelegd op het civiel bouwrecht, huurrecht en handelsrecht als ook het verbintenissenrecht. Regelmatig treedt zij op als belangenbehartiger voor verhuurders (commerciële verhuurders en woningcoöperaties).