De procureur-generaal bij de Hoge Raad heeft de Hoge Raad – de hoogste rechtsprekende instantie van Nederland – in haar conclusie van 30 september 2021 geadviseerd over de gevolgen van de coronacrisis op lopende huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten.

Hoge Raad

In de lagere rechtspraak is sinds de uitbraak van de coronacrisis in Nederland verschillend geoordeeld over de vraag of een huurder die getroffen is door de overheidsmaatregelen recht heeft op huurkorting. Om ten aanzien van dit vraagstuk één lijn te kunnen creëren, is de Hoge Raad gevraagd te beoordelen of, en zo ja onder welke omstandigheden, huurders aanspraak kunnen maken op deze huurkorting.

De procureur-generaal adviseert de Hoge Raad bij zijn beoordeling. Naar aanleiding van het advies van deze procureur-generaal zal de Hoge Raad binnenkort arrest wijzen, waarbij het advies in de meeste gevallen zal worden opgevolgd.

Het advies

In zijn advies schrijft de Hoge Raad dat voor huurovereenkomsten waarbij de huurder voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals horeca- en retailondernemers, als uitgangspunt kan worden aangenomen dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder geen instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Met andere woorden: horeca- en retailondernemers hebben recht op huurkorting.

Hoe moet deze huurkorting er dan uitzien? De procureur-generaal is van mening dat verhuurders en huurders de ‘pijn moeten delen’. De coronacrisis kan lijden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen omzetverlies, rekening houdend met de ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (‘TVL’). De TVL moet hierbij niet worden opgeteld bij de omzet, maar afgetrokken van de totale vaste lasten van de huurder.

Als dit advies van de procureur-generaal gevolgd wordt kan de huurprijsvermindering met het volgende rekenvoorbeeld worden weergegeven:

• de totale vaste lasten zijn € 100.000,00 en de ontvangen TVL bedraagt € 20.000,00. Van het resterende bedrag van € 80.000,00 heeft 60% betrekking op de huurlasten. Dit is € 48.000,00;
• de omzetdaling over de te berekenen periode, waarbij wordt vergeleken met dezelfde maand in 2019, bedraagt 95%. Dit betekent dat de huurkorting 50% van 95% van € 48.000,00 en daarmee € 22.800,00 bedraagt.

Tot slot

Zoals eerder weergegeven zal de Hoge Raad naar aanleiding van dit advies binnenkort zijn arrest (lees: uitspraak) wijzen. Zodra de inhoud van deze uitspraak bekend is, zullen wij u uiteraard adviseren over de (verdere) gevolgen hiervan.

Heeft u in de tussentijd vragen naar aanleiding van dit artikel? De advocaten van Aben & Slag Advocaten adviseren u graag.