Hoge Raad: de coronacrisis kan leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering
Op de valreep van het jaar 2021 heeft de Hoge Raad een antwoord gegeven op de vraag of de coronacrisis kan leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering voor horeca- en retailondernemers die voor het behalen van de omzet afhankelijk zijn van de komst van het publiek.
De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 uitspraak gedaan, waarin is bepaald dat het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde als gevolg van de coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid is waarmee geen rekening was gehouden ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.
Dit alles geldt voor een huurovereenkomst die vóór het uitbreken van de coronacrisis is aangegaan, dus vóór 15 maart 2020. Is een huurovereenkomst na 15 maart 2020 aangegaan, dan moet per geval worden beoordeeld of sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid. De wetenschap van het coronavirus bij een verhuurder en huurder spelen daarbij zeker een rol.
De onvoorziene omstandigheid moet leiden tot een aanpassing van de huurovereenkomst, aldus de Hoge Raad, waarbij de huurprijs wordt verminderd voor de periode van het omzetverlies.
“De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 uitspraak gedaan, waarin is bepaald dat het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde als gevolg van de coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid is waarmee geen rekening was gehouden ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.“
Rekenmodel
In de uitspraak van de Hoge Raad wordt tevens een rekenmodel gegeven. Dit rekenmodel biedt een handvat voor de berekening van de huurprijsvermindering. Het bedrag van de huurkorting kan, volgens deze formule, als volgt worden berekend: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.
- Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
- Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
- Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
- Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).
Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.
Tot slot
Nu door de Hoge Raad is bepaald dat voor huurovereenkomsten welke zijn gesloten na 15 maart 2020 van geval tot geval wordt bekeken of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid, is het raadzaam om in nieuw te sluiten huurovereenkomsten aandacht te besteden aan de effecten van het coronavirus op de huurprijs. Regelt u dit zelf, dan gelden deze afspraken in beginsel als uitgangspunt en hoeft u daarvoor niet naar de rechter.
Voor een nader advies op dit punt kunt u contact opnemen met de advocaten van Aben & Slag Advocaten via 0495 536 138 of info@abenslag.nl. Of wil u meer weten over de toekenning van eventuele huurkorting? Ook voor andere vragen zijn wij uiteraard bereikbaar.
