In Vastgoed & overheid

Corona als onvoorziene omstandigheid; overeenkomst aangepast!

Door Ralf Stoks, geplaatst op 16 maart 2021 in Vastgoed & overheid

Inmiddels zijn er al de nodige rechters geweest die hebben geoordeeld dat er sprake is van een “gebrek” aan een gehuurde bedrijfsruimte, indien die bedrijfsruimte vanwege de door de overheid getroffen maatregelen in verband met de coronacrisis niet (of beperkt) kan worden gebruikt voor de overeengekomen bestemming. Op die grond kan een huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering. Daarnaast werd geoordeeld dat een gezondheidscrisis als de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid oplevert, op grond waarvan een huurovereenkomst kan worden gewijzigd (lees: een korting op de huur kan worden gegeven).

De uitspraken waaraan hierboven wordt gerefereerd hadden telkens betrekking op horecabedrijven, welke vanwege de overheidsmaatregelen geheel of nagenoeg geheel geen gebruik konden maken van het gehuurde. In die uitspraken was dus zowel sprake van een gebrek aan het gehuurde als van onvoorziene omstandigheden.

Op 9 maart 2021 heeft de rechtbank Amsterdam een zeer interessante uitspraak gedaan, welke weliswaar betrekking heeft op de huur van bedrijfsruimte, maar mogelijk ook een bredere uitwerking kan hebben.

In deze zaak huurde Hotel V van IJboulevard een hotel en een bedrijfsgebouw met enkele lofts. De huur bedroeg circa € 50.000,- per maand. Vanwege de afname van het aantal toeristen, zag Hotel V haar omzet kelderen. Van een gedwongen sluiting zoals bij de horeca was evenwel geen sprake. Zij verzocht een huurprijsvermindering, maar IJboulevard ging daarin niet mee. De rechter moest zich er dus over buigen. Dat levert enkele interessante overwegingen op.

“De overwegingen van de rechtbank maken het daarnaast mogelijk om breder te kijken dan enkel huurovereenkomsten; ook andere overeenkomsten kunnen vanwege de coronacrisis aangepast worden indien daartoe voldoende aanleiding bestaat.”

1. Onvoorziene omstandigheid

Of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid die maakt dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht, is vereist dat er sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract dat partijen hebben gesloten. Of daarvan sprake is, hangt volgens de rechter af van de vraag of de huurder door de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Dit is – zo vervolgt de rechter – ook het geval als de exploitatie van het gehuurde door de overheidsmaatregelen indirect was beperkt. Daardoor kunnen de prestaties van partijen (enerzijds het ter beschikking stellen van het gehuurde en anderzijds het betalen van de overeengekomen huur) uit balans raken. Nu de huurder kon aantonen dat hij aanzienlijk omzetverlies had, concludeerde de rechter dat sprake was van een onvoorziene omstandigheid. 

2. Beginselplicht tot heronderhandelen

De rechter vervolgt dat er – nu er sprake is van een onvoorziene omstandigheid – een beginselplicht op partijen rust om te heronderhandelen over de huurovereenkomst. Nu partijen daarin niet zijn geslaagd, zal de rechter zich erover moeten uitlaten en aangezien geen der partijen iets aan de ontstane situatie kan doen, acht de rechter het redelijk om de pijn gelijkelijk over partijen te verdelen. Dit strookt met eerdere rechtspraak van de rechtbank Amsterdam.

3. Wijze van onderbouwen korting

De rechter vervolgt dat het aan de huurder is om aan de hand van objectieve omzetcijfers inzichtelijk te maken dat hij vanwege de overheidsmaatregelen is beperkt in de exploitatie van het gehuurde. Dit overeenkomstig eerdere rechtspraak.

Bij het vaststellen van de gewijzigde huurprijs vormen de afgenomen omzetcijfers het uitgangspunt. De verkregen tegemoetkoming uit hoofde van de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) dient daarbij buiten beschouwing te blijven. Het deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat betrekking heeft op de huur dient wél meegenomen te worden bij het bepalen van de omzet.

4. De duur van de korting

De rechter kent de korting toe vanaf 16 maart 2020, zijnde “het moment dat Nederland in gedeeltelijke lockdown is gegaan en onder meer horeca en scholen worden gesloten”. Deze korting duurt in ieder geval voort gedurende de tijd dat er vrijheidsbelemmerende overheidsmaatregelen gelden. Mocht er na afloop daarvan nog steeds corona-gerelateerde omzetvermindering bestaan, dan dienen partijen daarover nadere afspraken te maken, zo overweegt de rechter. De korting kan dus zelfs gelden voor de “na-ijlende” effecten van de coronacrisis!

Conclusie 

De conclusie is aldus dat ook huurovereenkomsten waarbij géén sprake was van een gedwongen sluiting van de onderneming, aanspraak kunnen maken op huurkorting indien sprake is van omzetderving vanwege corona. De overwegingen van de rechtbank maken het daarnaast mogelijk om breder te kijken dan enkel huurovereenkomsten; ook andere overeenkomsten kunnen vanwege de coronacrisis aangepast worden indien daartoe voldoende aanleiding bestaat. Feit blijft dat het primair aan partijen zelf is om een oplossing te zoeken. Mocht dat niet lukken, dan kunt u contact met ons opnemen!

Ralf Stoks

Ralf Stoks

Ralf Stoks heeft aan Tilburg University Rechtsgeleerdheid en Fiscaal Recht gestudeerd. Tijdens zijn studie heeft hij deelgenomen aan diverse extracurriculaire programma’s, waaronder het Outreaching Honors Program en de EUCOTAX Wintercourse.