Steeds meer particulieren besluiten tegenwoordig om hun spaargeld te investeren in een woning voor de verhuur.  Op de bank levert spaargeld namelijk weinig tot niets op, terwijl met verhuur eenvoudig rendementen van 4-8% behaald kunnen worden. Er zijn echter ook aardig wat valkuilen. In dit artikel staan we stil bij een van die valkuilen, genaamd het Woningwaarderingsstelsel.

In Nederland maken we onderscheid tussen woningen met en zonder een geliberaliseerde huurprijs. In 2020 bedraagt de zogenaamde liberalisatiegrens 737,14 (dit is niet toevallig ook de grens voor het verkrijgen van huursubsidie). Is de aanvangshuurprijs, dat is de huur die bij aanvang van de huurovereenkomst diende te worden betaald, hoger dan dit bedrag, dan is (in beginsel) sprake van een geliberaliseerde huurwoning. Dan heb je als verhuurder (in beginsel) niks te maken met het Woningwaarderingsstelsel. Alleen als de huurder tijdig een verzoek doet om de aanvangshuurprijs te laten toetsen (dit gebeurt door de huurcommissie op basis van het Woningwaarderingsstelsel), kan een huurwoning met een geliberaliseerde huurprijs alsnog qua huurprijs onder de liberalisatiegrens komen.

Als sprake is van een huurprijs die ligt onder de liberalisatiegrens (al dan niet na toetsing van de aanvangshuurprijs), dan is de huurcommissie bevoegd om op basis van het Woningwaarderingsstelsel te oordelen over de hoogte van de huurprijs. En daar gaat het vaak mis!

Het Woningwaarderingsstelsel werkt met punten, die worden toegekend op basis van eigenschappen van de woning. Enkele factoren waarvoor punten worden toegekend zijn:

• Het aantal en de oppervlakte van de vertrekken;
• Het aanwezige sanitaire voorzieningen en de kwaliteit ervan;
• De WOZ-waarde van de woning;
• De lengte van het keukenblad en de voorzieningen in de keuken;
• De energieprestatie van de woning (uitgedrukt in energie-index i.p.v. energielabel, zie https://abenslag.nl/verhuurt-u-een-woning-let-dan-even-op/);
• De oppervlakte van eventuele buitenruimte;
• Type verwarming (eigen cv, blokverwarming enzovoort).

Aan de hand van al deze eigenschappen kan beoordeeld worden wat de maximale huurprijs is die een huurder dient te betalen. Op www.huurcommissie.nl kan op eenvoudige wijze een zogenaamde huurprijscheck worden uitgevoerd.

Indien de huurcommissie concludeert dat de huurprijs die u bent overeengekomen met uw huurder hoger is dan de maximale huur op basis van het Woningwaarderingsstelsel, dan wordt de huurprijs neerwaarts bijgesteld tot dit maximum. Dat kan ook met terugwerkende kracht, zodat een huurder soms zelfs geld terug moet krijgen! De huurcommissie gaat overigens niet uit eigener beweging op onderzoek uit; enkel als de huurder verzoekt om toetsing van de huurprijs, zal de huurcommissie in actie komen.

Conclusie is aldus dat huurders ook voor wat betreft de huurprijs die ze moeten betalen verregaande bescherming genieten. Dit levert voor verhuurders een (financieel) risico op. Gelukkig kan dit risico op voorhand goed in kaart worden gebracht door de huurprijscheck uit te voeren.

Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met mr. R.A. (Ralf) Stoks (0495 – 53 61 38 / rstoks@abenslag.nl).